Φωτογραφία Ν.Δ., 2009.
Η Κασσάνδρα Χαλκιδικής και η διάχυση της παραθεριστικής κατοικίας
Στην αεροφωτογραφία εικονίζεται τμήμα της ανατολικής ακτής της χερσονήσου της Κασσάνδρας στη Χαλκιδική, ανάμεσα στη Χανιώτη και το Πολύχρονο (ο οικισμός στο βάθος της φωτογραφίας) (βλ. Σχήμα 1 και Εικόνα 1). Η παράκτια ζώνη κυριαρχείται από τις παραθεριστικές κατοικίες, οι οποίες συνδέουν πλέον τους οριοθετημένους οικισμούς κατά μήκος της ακτής, δημιουργώντας ένα ιδιότυπο συνεχές δόμησης. Την εικόνα συμπληρώνουν τα εναπομείναντα ψήγματα δασικής βλάστησης – τα πεύκα στις αυλές πλέον των εξοχικών κατοικιών – και, στο εσωτερικό, η γεωργική γη με τα ελαιόδεντρα και οι χέρσες, λοφώδεις εκτάσεις.
Παρόλο που η παραπάνω εικόνα είναι τυπική των ακτών της Κασσάνδρας, πρέπει να έχουμε υπόψη πως το σύγχρονο τοπίο διαμορφώνουν οι σημαντικές αλλαγές του οικιστικού προτύπου μόλις κατά τις τελευταίες τέσσερις δεκαετίες. Μόνο ο φυσικός πλούτος της περιοχής και οι ημιορεινές, αλώβητες ακόμα τουριστικά, εκτάσεις θυμίζουν πλέον πώς πρέπει να έδειχνε η παράκτια ζώνη πριν από την δεκαετία του 1970.
Το δίκτυο των πόλεων που ίδρυσαν οι έλληνες αποικιστές των αρχαϊκών και κλασικών χρόνων (βλ. Σχήμα 2) είναι ιστορικά το πρώτο αποτύπωμα της οικιστικής οργάνωσης της Χαλκιδικής. Παρόμοια οικιστική οργάνωση, που εξελισσόμενη θα εκφράζει τις κοινωνικές και στρατιωτικές ανάγκες κάθε ιστορικής περιόδου, συναντούμε και στο πέρασμα των αιώνων που ακολουθούν (βλ. Εικόνα 2).
Καθώς οι μικροί οικισμοί πληθαίνουν και τα αστικά κέντρα μεγαλώνουν, δημιουργείται πλέον ένα ιεραρχημένο σύστημα οικισμών, η σύγχρονη εκδοχή του οποίου αποτυπώνεται στο Σχήμα 3. Ωστόσο, και αυτή ακόμα η χαρτογραφική απεικόνιση αδυνατεί να αποδώσει το συνεχές της δόμησης που φαίνεται στην αεροφωτογραφία. Η κυριαρχία στο τοπίο της παραθεριστικής κατοικίας – και δευτερευόντως οι ξενοδοχειακές μονάδες και οι άλλες τουριστικές χρήσεις – αφορούν όχι μόνο στη συγκεκριμένη περιοχή αλλά στο σύνολο των ανατολικών ακτών της Χερσονήσου (βλ. Σχήμα 4). Με τον τρόπο αυτό συνεχίζεται το πρότυπο ενός συνεχούς πολεοδομημένου ιστού που έχει εγκαθιδρυθεί βορειότερα, στις δυτικές ακτές της Χαλκιδικής και της Θεσσαλονίκης.
Εξάλλου η εγγύτητα με τη Θεσσαλονίκη – το δεύτερο σε μέγεθος μητροπολιτικό κέντρο της χώρας – αποτελεί και την κυριότερη αιτία πίσω από την εξάπλωση της παραθεριστικής κατοικίας και των ενοικιαζόμενων καταλυμάτων στη Χαλκιδική. Τα απόλυτα μεγέθη επιβεβαιώνουν τον κανόνα της μείωσης-με-την-απόσταση (distance-decay effect), σύμφωνα με τον οποίο οι συγκεντρώσεις των τουριστικών κατοικιών αυξάνονται ανάλογα προς την εγγύτητα στο μεγάλο αστικό κέντρο.
Ωστόσο μία αναλυτικότερη ματιά αποκαλύπτει διαφοροποιημένα πρότυπα παραθεριστικής κατοικίας στις εκτός σχεδίου περιοχές (βλ. Σχήμα 5). Στην άνω δυτική ακτή και σε Ποτίδαια – Νέα Φώκαια κυριαρχεί η αυθόρμητη (και συχνά αυθαίρετη) δόμηση των χαμηλότερων εισοδηματικά κοινωνικών ομάδων. Στη ΒΔ Σιθωνία κυριαρχούν οι βίλλες στα 2 ή 4 στρέμματα, πρότυπο που επίσης αφορά, αν και σε μικρότερο βαθμό, και στην Κασσάνδρα. Στην τελευταία κυριαρχούν τα ιδιόκτητα και ενοικιαζόμενα σπίτια/διαμερίσματα οργανωμένης δόμησης (κατασκευασμένα από οικοδομικές επιχειρήσεις της Θεσσαλονίκης με το σύστημα της αντιπαροχής), ενώ σημαντικό είναι και το ποσοστό των προ του 1977 πολυκατοικιών εκτός σχεδίου (κυρίως πέριξ της Χανιώτης). Τις διαφοροποιήσεις αυτές εξηγούν, εκτός από την εγγύτητα με τη Θεσσαλονίκη, το μέγεθος και η διαθεσιμότητα γεωργικής προς οικιστική εκμετάλλευση γης, αλλά και η σχετική διαμόρφωση των τιμών γης.
Συνέπεια της διάχυσης της δόμησης είναι η εξάντληση της χωρητικότητας των οικιστικών εκτάσεων ήδη από τις αρχές της δεκαετίας του 1990 σε πολλούς από τους δήμους της περιοχής. Συγχρόνως οι δημόσιες υποδομές, ακόμα κι εκείνες που αποτελούν αναγκαία προϋπόθεση για αυτό το είδος της χωρικής ανάπτυξης όπως τα δίκτυα υδροδότησης, αποχέτευσης και μεταφορών, είναι ελλιπείς. Συστατικό στοιχείο αυτού του προτύπου ανάπτυξης είναι η εξάντληση των φυσικών διαθέσιμων πόρων από τις ανθρωπογενείς παρεμβάσεις αλλά και από φυσικές καταστροφές, όπως οι πυρκαγιές και οι επακόλουθες πλημμύρες (βλ. Εικόνα 3). Το μέγεθος των τελευταίων και οι επιπτώσεις τους συνδέονται έμμεσα (ενίοτε ίσως και άμεσα) με την ένταση χρήσης του χώρου.
Σ’ αυτό το πλαίσιο αναδεικνύεται ως πλέον σημαντικό πρόβλημα ο ανταγωνισμός των χρήσεων γης. Χαμένοι δεν είναι μόνο ο γεωργικός τομέας και η προστασία του φυσικού περιβάλλοντος (βλ. Εικόνες 4 και 5). Εξίσου επηρεάζεται αρνητικά και ο τουριστικός τομέας. Η υπερεκμετάλλευση της γης και η οξυμμένη εποχικότητα έχουν οδηγήσει στην αναίρεση των “θελκτικών αξιών” του χώρου (σχέση με τη φύση, απομόνωση, ηρεμία κλπ), ενώ οι πληθωριστικές πιέσεις στη γη αυξάνουν σε μεγάλο βαθμό το κόστος νέων επενδύσεων, ιδιωτικών και δημοσίων. Εξάλλου τουρισμός και παραθεριστική κατοικία, παρόλες τις σημαντικές μεταξύ τους συνέργειες που ερμηνεύουν την παράλληλη ανάπτυξή τους, λειτουργούν ανταγωνιστικά ως προς το σύνολο των τοπικών πόρων.
Ας μη ξεχνάμε πως η Χαλκιδική αποτελεί έναν καταξιωμένο και ώριμο τουριστικό προορισμό, ο οποίος κατέχει σημαντική θέση στο σύνολο της χώρας. Την αρχική εγκαθίδρυση μεγάλων και πολυτελών μονάδων ακολούθησε η ραγδαία ανάπτυξη των μικρο-μεσαίων επιχειρήσεων κατά τη δεκαετία του 1980, λόγω αφενός της γενικότερης κοινωνικο-οικονομικής συγκυρίας και αφετέρου των προδιαγραφών που έθετε η αναπτυξιακή νομοθεσία. Περισσότερο σημαντική είναι όμως η άτυπη παροχή καταλύματος, η οποία υπερτερεί στο νομό έναντι της συμβατικής ήδη από τα τέλη της δεκαετίας του 1980. Με τον τρόπο αυτό, υποβιβάζεται το τουριστικό προϊόν της περιοχής και κατά συνέπεια το σύνολο του προορισμού. Συγχρόνως η χαμηλή ποιότητα υπηρεσιών, σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά καταλύματος, οδηγεί σε προσέλκυση τουριστών σχετικά χαμηλής αγοραστικής δύναμης και εξασθενεί τη διαπραγματευτική ισχύ των τοπικών επιχειρηματιών έναντι των μεγάλων ξένων επιχειρήσεων οργάνωσης ταξιδίων.
Στις μέρες μας τα ερωτήματα για την ανάπτυξη της περιοχής και τη διαχείριση των πανθομολογούμενων προβλημάτων εξακολουθούν να μένουν αναπάντητα. Κι αυτό παρότι έχουν πλέον περάσει τριάντα περίπου χρόνια από τότε που παγιώθηκε το τοπικό αναπτυξιακό πρότυπο και διαπιστώθηκαν οι αρνητικές του συνέπειες. Με τη συμβιωτική αλλά και ανταγωνιστική τους σχέση ο τουρισμός των υπηρεσιών και η παραθεριστική κατοικία είναι οι κύριοι παράγοντες που διαμορφώνουν το τοπίο της Κασσάνδρας και γενικά της παράκτιας Χαλκιδικής. Ξενοδόχοι, εποχικοί οικιστές, μόνιμοι κάτοικοι, συμβατικοί και εναλλακτικοί τουρίστες αλλά και το τοπικό και κεντρικό κράτος διατυπώνουν έντονους προβληματισμούς για την υποβάθμιση του τοπίου και για την αντιμετώπιση μιας φαινομενικά μη αναστρέψιμης κατάστασης. Ωστόσο αυτή η υποβάθμιση – και η ίδια η συνειδητοποίησή της – φαίνεται να μην αρκεί μέχρι σήμερα για να οδηγήσει στη διαμόρφωση μίας νέας κοινωνικής συνείδησης και ακολούθως στην υιοθέτηση των αντίστοιχων ρυθμίσεων. Το δυτικό παραλιακό μέτωπο της χερσονήσου της Κασσάνδρας αναπτύσσεται ήδη πάνω στα ίδια πρότυπα, μέχρι η δόμηση να κυριαρχήσει πλήρως στην “οικιστικώς κατάλληλη” ύπαιθρο. Ίσως μάλιστα να ακολουθήσει και η “ανεκμετάλλευτη” κεντρική και βόρεια Χαλκιδική.
ΕΝΔΕΙΚΤΙΚΕΣ ΠΗΓΕΣ
Βασιλικός, Β. Α. (1938) Χαλκιδική, Θεσσαλονίκη.
Γραφείο 12 ΕΠΕ (1992-1997) Χαλκιδική: Ειδική Χωροταξική Μελέτη νομού Χαλκιδικής για τον καθορισμό χρήσεων γης με στόχο την ανάπτυξη και την προστασία στα πλαίσια του Κοινοτικού Προγράμματος ENVIREG, α’, β’ και δ’ φάση, Αθήνα: ΥΠΕΧΩΔΕ.
Επτά Ημέρες – Καθημερινή (2003) Αφιέρωμα “Φιλοξενούσα Χαλκιδική”, 01/06.
Λαμπριανίδης, Λ., Παπαγιαννάκης, Λ. (1995) “Η πρόσφατη οικονομική ιστορία της Χαλκιδικής, 20ος αιώνας: προοπτικές ανάπτυξης”, Τόπος, 10, σσ. 79-117.
Ομάς Αρχιτεκτονικών και Οικιστικών Μελετών (1978) Χαλκιδική: χωροταξική μελέτη, β’ φάση – οριστική μελέτη, Αθήνα: Υπουργείο Συντονισμού και Προγραμματισμού.
Παππά, Μ., Σισμανίδης, Κ., Παπάγγελος, Ι.Α., Ζέλλιου-Μαστοροκώστα, Ε. (1998) Η ιστορία της Χαλκιδικής, Θεσσαλονίκη: Νομαρχιακή Αυτοδιοίκηση Χαλκιδικής.
Υπουργείο Χωροταξίας Οικισμού και Περιβάλλντος – Διεύθυνση Χωροταξίας (1984) Νομός Χαλκιδικής: προτάσεις χωροταξικής οργάνωσης (συνοπτικό σχέδιο δομικών παρεμβάσεων), Αθήνα: ΥΧΟΠ.
